Freistehendes Gästehaus in zentraler Lage

Großes freistehendes Gästehaus mit ca. 351 m² Wfl. auf einem 961 m² Grundstück in zentraler Lage.

Eine individuelle Nutzung bietet sich geradezu an. Wohnen & Arbeiten unter einem Dach, Wohnen und das Betreiben von mehreren Gästezimmern oder auch denkbar – VIEL PLATZ für die ganze Familie mit mehreren Generationen unter einem Dach.

Das freistehende Haus im bayerischen Stil wurde 1924 erbaut und in den Jahren 1976 und 1988 umfassend erweitert, modernisiert und saniert.

1976 wurde das Haupthaus erweitert um einen Anbau mit ca. 65 m² Geschossfläche, das moderne und helle, gemauerte Treppenhaus wurde 1988 mit Unterkellerung und Dachanschluss angeschlossen. 

Das jetzige Gästehaus ist teilunterkellert und verfügt über drei Vorratsräume, Waschraum und Heizungsraum mit angrenzendem Heizöllagerraum mit einem 7.300 ltr. fassenden Stahltank Bj. 1976.

Verbunden mit dem unterkellerten Treppenhausanbau wurde 1988 das komplette Dach des Haupthauses umfassend saniert. 

Insgesamt verfügt das Gästehaus Eder über derzeit 5 vermietbare Doppelzimmer und 3 Einzelzimmer, jeweils mit einem Duschbad.

Diese sind ordentlich und sauber, in einem einfachen Ausstattungsstandard gehalten, der großteils nicht mehr den heutigen, teils anspruchsvollen Anforderungen der Urlaubsgäste an modernen Gästezimmern entspricht. 

Im Erdgeschoss finden wir den gemeinsamen Frühstücksraum mit einem gemütlichen Kachelofen und einer holzvertäfelten behaglichen Sitzecke zum Relaxen.

Die Frühstücksvorbereitungen können bequem in der angrenzenden Küche vorgenommen werden, hieran angrenzend finden wir die von den Betreibern genutzte Südtiroler Stubn mit Kachelofen (Einsatz muss erneuert werden) und einem kleinen Bürobereich.

Das als Betreiberwohnung genutzte komplette Dachgeschoss ist über einen Zugang von der 1. Etage erreichbar. Die Wohnung im Dachgeschoss verfügt über 2 Zimmer Bad und Gäste WC. 

Der Kaufpreis wurde im Rahmen der Sachwertberechnung (Grundstückswert, Gebäudewert und Marktanpassungsfaktor) ermittelt und liegt mit 2.544 €/m² Wohnfläche im eher günstigen Bereich für vergleichbare Objekte in Oberammergau.

Zum Verkaufsangebot gehören zwei Kfz.-Stellplätze auf dem Grundstück, ein vom Keller zugänglicher großer Geräte- und Werkstattraum sowie eine beheizbare Holzhütte mit Schwedenofen im Garten.

Es kommt auf die künftige Nutzung an und die Strategie die man verfolgen möchte. 

Selbstverständlich ist dieses Haus auch als Mehrgenerationenhaus für die eigene große Familie ideal. 

Denkbar ist auch ein Büro im Erdgeschoss und den Rest mit der Familie nutzen.

Aber selbstverständlich steht auch einer weiteren Nutzung als Gästehaus nichts im Wege, ABER für eine hochpreisige Vermietung mit guter Auslastung ist eine Modernisierung der Zimmer nahezu unumgänglich.

AKTUELLE  RENDITEBERECHNUNG  (Beispielrechnung)

Die Doppelzimmer werden derzeit für ca. 60 €/Nacht, die zwei Einzelzimmer mit ca. 30 €/Nacht angeboten.

Gehen wir einmal von einer moderaten Auslastung in Höhe von 60 % p.a. aus, so sind dies bei 219 vermieteten Tagen = 91.980 € (7.665 €/mtl.).

Unter Berücksichtigung von angemessenen 2.500 €/jährl. NICHT umlagefähigen Kosten und einer Instandhaltungsrücklage von 5.000 €/jährl. würden wir auf eine RENDITE von ca. 6,61% p.a. kommen – dies nur als vereinfachtes Rechenbeispiel um ein mögliches Potential aufzuzeigen.

Diese einfache aber durchaus realistische Beispielrechnung hat aber mehrere Ansatzpunkte um mit wirtschaftlichen und überschaubaren Ansatz diese Rendite deutlich zu optimieren.

Der Ausstattungsstandard der derzeit 8 Gästezimmer ist überwiegend einfach gehalten, alle mit einem Duschbad und teilweise kleiner Küchenzeile. Die Duschbäder sind großteils schon im moderneren Style, teilweise aber auch noch im Stil der 70er Jahre.

Berücksichtigt haben wir bei der Kaufpreisberechnung, dass für eine zeitgemäße Ausstattung und Modernisierung der Ferienwohnungen, mit gut 500 €/m² gerechnet werden kann. 

Im Erdgeschoss finden wir neben einem großen Frühstücksraum mit funktionstüchtigen Kachelofen und gemütlicher holzvertäfelter Leseecke noch zwei Doppelzimmer, ein Gäste WC, die Betreiber Küche und eine fast 30 m² große Südtiroler Stubn mit Kachelofen und Bürobereich.

Der Kachelofen der Tiroler Stubn ist derzeit nicht mehr in Betrieb und der Kamineinsatz müsste vor Inbetriebnahme erneuert werden (Kosten ca. 3.000 €).

Das Obergeschoss umfasst 5 Doppelzimmer und 3 Einzelzimmer mit Duschbad und einer zweckmäßigen und gepflegten Ausstattung. 

Das umfangreiche Inventar der einzelnen Ferienwohnungen ist auf Wunsch im Kaufpreis enthalten und kann als bewegliches Gut mit ca. 40.000 € angesetzt werden.

Von den Betreibern wird das gesamte Dachgeschoss mit zwei Zimmern, Bad mit Badewanne und Gäste WC privat genutzt.

Das Gästehaus Eder mit liegt in einer sehr ruhigen und sonnigen Wohngegend. 

Die Gäste sind in wenigen Minuten zu Fuß im Dorfzentrum, dem Hallenbad und der Laberbergbahn oder auch im Winter direkt an den Langlaufloipen.

Oberammergau liegt wunderschön eingebettet in den Ammergauer Alpen auf 837m, der Ort ist Heimat für ca. 5200 Menschen und hat mit seinen historischen Lüftlmalereien und Bauernhäusern den dörflichen Charme behalten. 

Zu jeder Jahreszeit bietet die schöne Gegend ein interessantes Freizeit-und Sportangebot. Im Sommer laden Wanderungen, Bergtouren, Mountainbike Trails und ein tolles Hallen- und Freibad zum Entspannen ein. Im Winter können Sie die Skilifte und Langlaufloipen direkt vor Ihrer Haustüre nutzen.

Der Ort liegt zentral, München ist über die Autobahn in einer knappen Stunde zu erreichen, Augsburg in 40 Minuten, Garmisch Partenkirchen in ca. 20 Minuten.

Das öffentliche Verkehrsnetz mit Bus- und Bahnlinie ist gut ausgebaut. Über die Bundesstraße ist man flugs am Tiroler Plansee, in Reutte oder Richtung Füssen.

Oberammergau ist für Familien sehr geeignet, es gibt Kindergärten, eine Grund -und Hauptschule sowie Spielplätze. Die weiterführenden Schulen in Ettal, Garmisch Partenkirchen oder Murnau werden mit einer Schulbuslinie, bzw. der Bahn angefahren.

Die vielen aktiven Ortsvereine bieten ein abwechslungsreiches Sport- und Aktivitätsprogramm für Kinder und Erwachsene. Kulturelle Veranstaltungen im Passionstheater und Ammergauer Haus werden Sie begeistern.

 Die Infrastruktur lässt kaum Wünsche offen, Geschäfte des täglichen Bedarfs, Supermärkte,
Drogeriemarkt und viele kleine Geschäfte des Einzelhandels beleben die Dorfkernzone.
 
Für ihre Gesundheit stehen Ihnen selbstverständlich unterschiedliche Ärzte, Zahnärzte, Apotheke, Physiotherapiepraxen zu Verfügung. Eine Fachklinik für Rheuma und eine Reha Klinik befinden sich ebenfalls im Ort.